1. Pêşkêş

Veguhestina kabloyan û boriyan li Holandayê ji hêla qanûnî ve ji ya ku gelek alî texmîn dikin tevlihevtir e. Di pratîkê de, ne neasayî ye ku aliyên têkildar bawer bikin ku peymanek bi awayekî taybet îmzekirî ji bo veguheztina xwedîtiya kabloyan an boriyekê bes e. Ev têgihiştinek xelet a domdar e.

Ji dema danasîna Xala 5:20(2) ya Qanûna Sivîl a Holendî (BW), kablo û boriyên ku li ser, li ser an li jor erdê aliyek din hatine danîn wekî milkê neguhêzbarEv yek encamên dûr û dirêj li ser awayê ku ew dikarin werin veguheztin, bargirtin û qeydkirin hene.

Di vê blogê de, em çarçoveya qanûnî ya tevahî ji bo veguhestina kabloyan û boriyan, aliyên bacê, rola noterê qanûna sivîl, û erkên eşkerekirin û agahdarkirinê nîqaş dikin. Em xalên sereke yên balkişandinê bi karanîna mînakên pratîkî ji dozên ... nîşan didin. qanûn.

2. Çarçoveya qanûnî

2.1 Biryarên kabloyî û encamên wan ên qanûnî

Di bi navê biryarên kabloyî (kabelarresten) ya sala 2003an, Dadgeha Bilind a Holendayê (Dadgeha Bilind) biryar da ku kablo û boriyên neguhêzbar in. Di bersivê de, paragrafek nû li xala 5:20 ya Qanûna Sivîl a Holendî hate zêdekirin. Xala 5:20(2) ya BW diyar dike ka kî xwediyê toreke ku ji kablo an boriyên ku ji bo veguhestina madeyên hişk, şile an gaz, enerjî an agahdariyê hatine çêkirin pêk tê ye.

2.2 Avakerê destûrdar

Li gorî Xala 5:20(2) ya BW, xwedîtiya torekê dikeve destê avakerê destûrdar (bêtir agahî) an jî cîgirê wan ê qanûnî. Tenê avakirina toreke bi xweber xwedîtiyê nade: tiştê ku pêwîst e ev e ku avaker destûrdayîn ji bo vê yekê.

Avakirin bi xwe dikare bi peymanên bi peymankaran re, fatûre û nameyên têkildarî sazkirinê were îspat kirin. Desthilata avakirinê dikare ji mafekî rûberî yê damezrandî, erkê qanûnî yê tehemûlkirinê, an destûrekê were. Destûra nivîskî ya xwediyê erdê jî dikare desthilatê nîşan bide.

2.3 Qeydkirin: ne damezrîner e, lê bingehîn e

Qeydkirina torê di qeydên giştî de ye ne pêdiviyeke bingehîn e ji bo bidestxistina xwedîtiya toreke destûrdar. Avakerê destûrdar xwediyê wê ye, tewra bêyî qeydkirinek wisa jî. Lêbelê, qeydkirin bi tundî tê pêşniyar kirin.

Qeydkirin ji bo aliyên sêyemîn gengaz dike ku verast bikin ka xwediyê torê kî ye û xwediyê torê li dijî mafên aliyên sêyemîn diparêze. Bend 3:24(1) BW destnîşan dike ku rastiyek ku nehatiye qeydkirin (wek avakirina torekê) nikare li dijî aliyên sêyemîn were bikar anîn.

2.4 Veguhastin: sernav û radestkirin

Ji ber ku boriyên boriyan û şebekeyên boriyan wekî milkê qeydkirî têne hesibandin, veguhastinek derbasdar pêdivî bi belgeyeke noterê heye û piştre jî qeydkirin di qeydên giştî yên Kataloga Erdê de heye (Kadastre) (Madeya 3:89 BW). Peymanek mecbûrî (wek peymana kirînê) wekî nav — bingeha yasayî ya ji bo veguhastinê — lê veguhastina rastîn a xwedîtiyê pêdivî bi destûrek fermî heye şandinî bi rêya noterê. Ji ber vê yekê, peymaneke mecbûrî bi tena serê xwe têrê nake.

2.5 Qeydkirina li Daîreya Erdê (Xala 155a ya ONBW)

Li gorî Xala 155a ya Qanûna Veguhêz ji bo Qanûna Sivîl a Holendî ya nû (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek), her kesê ku di 1ê Sibata 2007an de wekî xwediyê torekê tevdigere, dikare wê torekê tomar bike. Qeydkirin bi rêya daxuyaniyek noterî, qeydkirina di qeydên giştî de û weşandina di Rojnameya Hikûmetê de pêk tê (Staatscourant) û rojnameyeke neteweyî.

Tora qeydkirî destnîşankirina xwe ya torê werdigire (mînak "Beşa Toran W hejmar 70") û bi nexşeyên torê yên têkildar di Qeyda Erdê de tê tomar kirin. Dema ku tor an beşek ji wê tê veguheztin, divê ev qeydkirin were nûvekirin.

Qanûna dadgehê (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) nîşan dide ku toreke ne her tim hewceyî destnîşankirina xwe ya kadastral e; di hin rewşan de, destnîşankirina parselê ku tor lê ye bes e. Lêbelê, divê veguhastin bi awayekî zelal û bi tevahî were belgekirin.

2.6 Parçekirina torê

Dema ku beşek ji toreke qeydkirî tê qutkirin û ji bo aliyekî din tê veguhestin, divê tor bi fermî were parçekirin. Ev yek pêwîst dike:

• Nexşeyên torê yên nû ji bo herdu beşên mayî û yên veqetandî
• Navnîşek torê ya nû ji bo beşa veqetandî
• Radestkirina nexşeyan li Daîreya Qeyda Erdê
• Belgeyeke radestkirinê ya noterî ji bo beşa veguheztî

Ev ji bendên 59 û 60 ên Rêziknameyên Tomarkirina Erdê yên 1994an tê û di raya Parêzerê Giştî de di ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 de hatiye piştrast kirin.

2.7 Mafên milkî: rûber û servîs

Dema veguhestina toreke, mafên heyî in rem divê were hesibandin. Mafên rûberî û servîs di prensîbê de veguhezbar in (Xala 3:83 BW), lê belgeya damezrandinê dikare destnîşan bike ku veguheztin an dabeşkirin tenê bi razîbûna xwediyê milk mimkun e (Xala 5:91 BW bi hev re bi Xala 5:104 BW).

Mafê sermayeyê yê girêdayî bi awayekî serbixwe nayê veguhastin û bi mafê sereke re derbas dibe (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Ji ber vê yekê, girîng e ku berî ku hûn bi veguhastinê re berdewam bikin, belgeya damezrandinê ji bo her sînorkirinekê were vekolîn.

3. Rola noterê qanûna sivîl

Noterê qanûna sivîl (notaris) di veguhestina boriyan û toran de fonksiyoneke parastinê ya navendî pêk tîne. Noter ne tenê "derbasker"ê tapûyan e, lê erkê çalak ê lêpirsîn û erkê lênêrînê heye.

3.1 Erkên noter

• Nivîsandina belgeya radestkirinê ya noterê bi ravekirineke rast a beşa veguheztî
• Piştrastkirina ku hemî şertên qanûnî hatine bicîhanîn
• Misogerkirina razîbûna hemû aliyên têkildar
• Tomarkirina tapûyê di qeydên giştî de (Xala 37an a Qanûna Tomarkirina Erdê)

3.2 Erka lêpirsînê û erka redkirinê

Li gorî Xala 21emîn a Qanûna Noteran (Wet op het notarisambt), noter erkê lêkolînê heye û divê red bike ku xizmetguzariyan peyda bike ger nîşanên nakokiya bi qanûn an rêziknameya giştî re hebin. Dadgeha Bilind di ECLI:NL:HR:2015:831 de piştrast kir ku noter ne tenê divê şertên fermî biparêze, lê di heman demê de berjewendiyên aliyên sêyemîn jî li ber çavan bigire.

4. Erkên Agahdarî û Agahdariyê

4.1 Erka eşkerekirinê ya firoşkar

Li gorî Xala 7:15 BW, firoşkar mecbûr e ku beşa torê bê astengî û sînorkirinên taybetî radest bike, heya ku kirrûkar van bi eşkere qebûl nekiribe. Xala 7:17 BW destnîşan dike ku divê kelûpelên radestkirî li gorî peymanê bin, bi berçavgirtina daxuyaniyên firoşkar.

Qanûna dozê zelal e: erkê eşkerekirina firoşkar ji erkê lêpirsînê yê kirrûkar girantir e (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Divê firoşkar çalak kirrûkar ji kêmasiyên zanîn, sînorkirin, mafên sêyemîn û rastiyên din ên têkildar agahdar bike.

4.2 Agahiyên herî kêm ên ku divê werin dayîn

Di pratîkê de, firoşkar divê herî kêm agahdariya jêrîn peyda bike:

• Cihê rast, berfirehî û rewşa teknîkî ya beşa torê
• Peymanên heyî û yên berdewam (berpirsiyariyên lênêrîn an dabînkirinê)
• Kêmasî, xirabûn an sînorkirinên karanînê yên naskirî
• Mafên sêyemîn (rûpoş, serweta, kirêkirin)
• Sînorkirinên qanûna giştî (destûr, planên zonkirinê)
• Belgekirinên teknîkî, raporên teftîşê û dîroka lênêrînê

4.3 Berpirsiyariya binpêkirina erkên agahdariyê

Eger firoşkar agahiyên xelet an netemam bide, ew dikare ji ber nelihevhatinê (Madeya 7:17 BW) an jî ji ber neheqiyê (Madeya 6:162 BW) berpirsiyar be. Kirîner dikare ji çend çareyan hilbijêre:

• Betalkirin ji ber şaşiyê (Madeya 6:228 BW)
• Vegerandin an kêmkirina bihayê (Gotarên 7:21 û 7:22 BW)
• Zirarên (Gotarên 6:74 û 7:24 BW)
• Cezayê peymanî (eger li hev hatibe kirin)

Dadgeha Bilind piştrast kiriye ku erkê eşkerekirinê di ser her tiştî re ye: heke firoşkar agahdariya têkildar veşêre, ew nikare bi ser nekirina lêpirsîna bêtir ji hêla kirrûbir ve bispêre (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Barê îspatkirinê li ser firoşkar

Eger kirrûkar înkar bike ku ew bi tevahî agahdar bûne, barê îspatkirinê dikeve ser milê firoşkar ku nîşan bide ku ew bi erkê eşkerekirinê re pabend e (Xala 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Ji ber vê yekê tê pêşniyar kirin ku hemî ragihandin bi nivîskî werin belgekirin û dosyayek agahdariyê ya berfireh were berhev kirin.

5. Aliyên bacê

5.1 Muafiyeta Torê ji Baca Veguhestinê

Veguhestina boriyan û toran bi gelemperî ji baca veguhastinê azad e (zêdedrachtbelasting) di bin îstîsnaya torê di Xala 15(1)(y) ya Qanûna Bacê ya Danûstandinên Hiqûqî de (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR). Ev îstîsna ji bo kirîna toreke ku ji kabloyan an boriyan pêk tê ku ji bo veguhestina madeyan, enerjî an agahdariyê hatine çêkirin derbas dibe.

5.2 Aliyên VATê

Ji bo armancên VATê, dabînkirina toran di prensîbê de bacgir e heya ku muafiyet an dabînkirina nav-Civakî neyê sepandin (Beşên 16 û 17e yên Qanûna Baca Dahatûyê, OB-ya şil). Muameleya rastîn a bacê bi rewşa rastîn û şert û mercên torê wekî milkê qeydkirî ve girêdayî ye.

5.3 Nirxandin di danûstandinên 0 € de

Baca veguhastinê li ser tê sepandin nirxa bazara adîl (waarde li het ekonomische verkeer), ne li ser bihayê kirînê yê lihevkirî. Ji ber vê yekê, veguhastinek bi 0.00 € nayê wê wateyê ku bacê veguhastinê nayê dayîn. Dezgehên bacê dikarin nirxa rastîn diyar bikin û nirxandinek zêde bidin (rêjeya: 10.4% ji bo milkê ne-niştecîh). Tête pêşniyar kirin ku nirxandin were piştrast kirin, mînakî bi nîşandana ku lêçûnên hilweşandinê ji nirxa mayî zêdetir in.

6. Nimûneyên pratîkî ji dadweriyê

Biryarên jêrîn xalên sereke yên qanûnî yên balkişandinê di veguheztinên torê de nîşan didin:

7. Lîsteya kontrolê ya pratîkî

Lîsteya kontrolê ya jêrîn dikare wekî rêbernameyek ji bo veguhestina (beşek ji) toreke xizmet bike.

7.1 Amadekarî û lêkolîna pêwîst

1. Nexşeya beşa torê ya ku dê bi tevahî were firotin: cîh, berfirehî, rewşa teknîkî
2. Mafên heyî yên in rem (rûberî, serwetî) û erkên peymanî piştrast bikin.
3. Destûrnameyên têkildar, peymanên lênêrînê û qedexeyên qanûna giştî berhev bikin
4. Belgeya(ên) damezrandinê ji bo sînorkirinên veguhastinê binirxînin

7.2 Erkên Agahdariyê û Belgekirinê

• Bi awayekî çalak kirrûkar ji hemî astengî, sînorkirin û kêmasiyên naskirî agahdar bike.
• Nexşeyên torê yên heyî û belgeyên teknîkî peyda bikin
• Mafên aliyên sêyemîn, pêvajoyên li bendê û rewşên taybetî eşkere bikin
• Hemû danûstandinan bi nivîskî ji bo armancên delîlan tomar bikin (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Alîyên yasayî û fermî

• Piştrast bike ka beşa torê bi awayekî serbixwe dikare were veguheztin (Benda 3:83 BW)
• Ji bo amadekirina belgeya teslîmkirinê noterêk bigirin
• Qeydkirinê di qeydên giştî de misoger bikin (Benda 3:89 BW)
• Di rewşa parçekirinê de: nexşeyên torê yên nû bidin û li Daîreya Erdê qeyd bikin.

7.4 Aliyên bacê

1. Nirxandin ka gelo îstîsnaya torê (Benda 15(1)(y) ya WBR) derbas dibe an na
2. Nirxandinê piştrast bikin, nemaze di rewşa danûstandinek 0 € de.
3. Sînorkirina îstîsnaya torê ji 1ê Çileya 2026an pê ve li ber çavan bigirin

7.5 Veguhestina operasyonel

1. Sînorên bataryayê bi rastî diyar bikin (sînorên fîzîkî yên veguhastinê)
2. Peymanên lênêrînê û destûrnameyên veguhastinê
3. Berdewamiya xizmetan misoger bikin û bikarhênerên dawîn di demek guncaw de agahdar bikin
4. Ji bo karûbarên operasyonel heyamek veguhêz tê de hebe

8. Xelasî

Veguhestina boriyan û toran pêvajoyek ji hêla hiqûqî ve tevlihev e ku ji îmzekirina peymanekê wêdetir diçe. Dabeşkirina wan wekî milkên neguhêzbar şertên fermî dihewîne - belgeyek noterî û qeydkirina li Kataloga Erdê - ku divê neyên paşguh kirin.

Firoşkar erkê eşkerekirinê yê berfireh hildigire ser xwe û divê kirrûkar bi awayekî çalak ji hemî aliyên qanûnî, teknîkî û rastî yên têkildar agahdar bike. Binpêkirina vê erkê dikare bibe sedema berpirsiyarî, betalkirin an zirarê.

Ji perspektîfa bacê ve, îstîsnaya torê hêjayî baldariyeke taybetî ye, nemaze ji ber ku sînorkirin di 1ê Çileya 2026an de dikeve meriyetê. Di rewşa danûstandinên 0 € de, divê nirxa dadmend a bazarê were îsbatkirin da ku ji nirxandinên zêde dûr bikevin.

Amadekariyeke baş — bi baldarîyeke baş, rêberiya noterê û belgekirina berfireh — mifteya veguhastineke ji hêla qanûnî ve derbasdar û bê pirsgirêk e.

9. Çavkanî û çavkanî

Li jêr nihêrînek giştî li ser rêziknameyên sereke yên qanûnî û qanûnên dadgehê yên ku di vê blogê de hatine behs kirin heye.

Qanûmda

• Bend 5:20(2) BW — xwedîtiya torên boriyan
• Bend 3:89 BW — radestkirina milkê qeydkirî
• Xala 155a ya Qanûna Veguhêz a Qanûna Sivîl a Nû — qeydkirina toran
• Bendên 36 û 37 yên Qanûna Tomarkirina Erdê — qeydkirin di tomarên giştî de
• Bendên 59 û 60 Rêziknameyên Tomarkirina Erdê yên 1994 - destnîşankirinên torê
• Gotarên 7:15, 7:17 û 7:18 BW — erkên firoşkar
• Xala 15(1)(y) ya WBR — muafiyeta torê ji baca veguhastinê
• Bend 5:91 ligel 5:104 BW — veguhestina mafên rûberî
• Xala 21emîn a Qanûna Noteran - erkê lêpirsînê û erkê redkirinê

Qanûna dozê

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — îstîsnaya torê ji bo sazkirinên TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — bircên veguhestinê li derveyî îstîsnaya torê
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — destnîşankirina kadastral a toran
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — erkê eşkerekirinê li hember erkê lêpirsînê
• ECLI:NL:HR:2015:831 — fonksiyona parastinê ya noter
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — pêşîniya erkê eşkerekirinê
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 û 67 — veguhestina parvekirinê û muafiyeta torê
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — mafê ser rûberê yê girêdayî
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — dabeşkirina toran

10. Pirsên Pir Pir pirsîn (FAQ)

Ma ez dikarim boriyek an şebekeyek tenê bi peymana kirînê veguhezînim?

Na. Ji dema danasîna Bend 5:20(2) BW ve, boriyên petrolê û şebekeyên petrolê wekî milkên neguhêzbar têne dabeşkirin. Veguhastin pêdivî bi belgeyeke noterî û qeydkirinê di qeydên giştî yên Qeyda Erdê de heye (Bend 3:89 BW). Peymana kirînê wekî ... kar dike. nav (bingeha qanûnî), lê veguheztina rastîn a xwedîtiyê radestkirina fermî bi rêya noterê hewce dike. Bêyî belgeyeke noterê, veguheztin ji hêla qanûnî ve derbasdar nîne.

Cudahiya di navbera peymana mecbûrî û teslîmkirinê de çi ye?

Qanûna Holandî pergalek sedebî ya veguhestina xwedîtiyê bi sê şertan dimeşîne: nav (peymana mecbûrî, mînak firotin), şandinî (ji bo milkê neguhêzbar: belgeya noterê û qeydkirina Qeyda Erdê), û desthilata ji bo avêtinê ji aliyê veguhezkar ve. Tenê dema ku her sê şert bên bicîhanîn, xwedîtî derbas dibe.

Eger fatûreyên min hebin ku îspat dikin ku min boriyê ava kiriye, wê çi bibe?

Razên kirînê an jî tomarên avakirinê dikarin wekî delîl xizmetê bikin ka kî avakerê destûrdar e, lê ew ji bo veguhestina qanûnî ya xwedîtiyê têrê nakin. Qanûna dadgehê piştrast dike ku bêyî belgeyeke noterê û qeydkirinê, bêyî ku wergirtin hebin, veguhestina xwedîtiyê pêk nayê (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Ma divê ez dema veguhestina toreke elektronîkî bacê veguhêzim?

Ne hewce ye. Ew îstîsnaya torê (Xala 15(1)(y) ya WBR) kirîna toreke ku ji kabloyan an boriyan pêk tê ji baca veguhastinê azad dike. Nîşe: ev azadbûn ji 1ê Çileya 2026an pê ve tê sînordarkirin. Ger azadbûn neyê sepandin, rêje %10.4ê nirxa dadperwer a bazarê ye. Di rewşa danûstandinek 0 € de, rayedarên bacê dikarin nirxa rastîn diyar bikin.

Eger ez bixwazim beşek ji toreke qeydkirî veguhezînim divê çi bibe?

Ji bo veguhestineke qismî, divê tor bi fermî were parçekirin. Ev yek nexşeyên torê yên nû, destnîşankirineke torê ya nû ji bo beşa veqetandî, radestkirina wê li Daîreya Erdê, û belgeyeke radestkirinê ya noterê hewce dike. Divê her du alî - xwediyê eslî û kirîner - di belgeya parçekirina noterê de beşdar bibin.

Noter di veguheztinê de çi rol dilîze?

Noterê qanûna sivîl fonksiyoneke parastinê ya navendî pêk tîne. Ew belgeya teslîmkirinê amade dikin, hemû pêdiviyên qanûnî piştrast dikin, razîbûna hemû aliyên têkildar misoger dikin, û qeydkirinê li Daîreya Erdê birêve dibin. Noter her wiha erkê lêkolînê jî heye (Xala 21emîn a Qanûna Noteran) û divê beşdarbûnê red bike ger nîşanên nakokiyê bi qanûnê re hebin.

Divê firoşkar çi agahîyan bide kirrêr?

Divê firoşkar bi awayekî çalak kirrûkar agahdar bike li ser van xalan: cih û rewşa teknîkî ya rast, peyman û erkên heyî, kêmasî û xirabûnên naskirî, mafên aliyên sêyemîn, sînorkirinên qanûna giştî, û belgeyên teknîkî yên têkildar. Erka eşkerekirina firoşkar ji erkê lêpirsînê yê kirrûkar girantir e (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Eger firoşkar agahiyên girîng veşartibe, ez dikarim çi bikim?

Hûn dikarin peymanê ji ber xeletiyê betal bikin (Xala 6:228 BW), daxwaza betalkirin an kêmkirina bihayê bikin (Xalên 7:21 û 7:22 BW), an jî tazmînatê bixwazin (Xalên 6:74 û 7:24 BW). Dadgeha Bilind piştrast kiriye ku erkê eşkerekirina firoşkar li ser erkê lêpirsînê yê kirrûbir girîngtir e.

Ma mafên heyî yên in rem dikarin veguheztinê sînordar bikin?

Belê. Belgeya damezrandina mafê rûberî dikare destnîşan bike ku veguhastin an dabeşkirin tenê bi razîbûna xwediyê milk mimkun e (Xala 5:91 bi hev re bi Xala 5:104 BW). Ji bilî vê, mafê rûberî yê girêdayî bi awayekî serbixwe nayê veguhastin. Berî ku hûn bi veguhastinê re berdewam bikin, her gav belgeya damezrandinê binirxînin.

Firoşkar çawa dikare îspat bike ku ew bi erka eşkerekirinê re tevdigere?

Barê îspatkirinê li ser milê firoşkar e (Xala 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Tête pêşniyar kirin ku hemî agahiyên hatine dayîn bi nivîskî werin tomar kirin: name, dosyayên veguhastinê, raporên lêkolîna pêwîst, û pejirandinên wergirtinê yên ji hêla kirrûbir ve hatine îmzekirin. Îspatkirina danûstandinên devkî dijwar e.