Kêmkirina Kirêya Cihên Karsaziyê

Dema ku rewş piştî îmzekirina peymanek kirêkirinê bi awayekî berbiçav diguherin, qanûna Holendî rêyek pêşkêş dike: rewşên nepêşbînîkirî. Li gorî xala 6:258 ya Qanûna Sivîl, dadgeh dikare peymanek biguherîne an betal bike ger şert û mercên ku alîyan di peymana xwe de bicîh nekirine û ji wan cewheran in ku aliyê din nikare bi awayekî maqûl hêvî bike ku peyman bê guhertin bimîne.

Pandemiya koronavirusê sepandina sereke ya wê rêziknameyê ji bo avahiyên karsaziyê çêkir. Di biryara xwe ya 24ê Kanûna Pêşîn a 2021an de (ECLI:NL:HR:2021:1974), Dadgeha Bilind biryar da ku girtina avahiyên mêvanperwerî û firotanê yên ji hêla hikûmetê ve rewşek nepêşbînîkirî bû ku kêmkirina kirê rewa dikir, û rêbazek ji bo parvekirina windahiya encam di navbera xwediyê xanî û kirêdar de destnîşan kir, ne ku ew li ser yek ji wan were danîn. Ev sedem bi pandemiyê ve sînorkirî nîne: ew çarçoveya her bûyerek derveyî ya tund dimîne ku peymanek kirê têk dide.

Ger fermana girtina cihê karê we were dayîn, divê hûn kirêya xwe bidomînin?

Belê, di prensîbê de: peymanek kirêkirinê berdewam dike heta di krîzek ku tu alî pêşbînî nekiriye de jî. Du rewş ji bo tiştê ku paşê diqewime girîng in. Ya yekem karsaziyek e ku ji hêla qanûnî ve qedexe ye ku bixebite, wek mêvanperwerî an firotana ne-esasî. Ya duyemîn karsaziyek e ku dibe ku vekirî bimîne lê hilbijêre ku bi dilxwazî bigire. Encamên ji bo kirê di navbera herduyan de cûda ne.

Ma kirêgir dikare xwe bispêre hêza mezin?

Ne bixweber. Dibe ku peymana weya kirêkirinê vê yekê di xala xwe ya hêza mezin de rêk bixe, û piraniya peymanên kirêkirina karsaziyê li Holandayê modela standard a ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) bikar tînin, ku bendên wê yên giştî dozek ji bo kêmkirina kirê li ser vê bingehê red dikin. Li derveyî wê xalê, pênaseya qanûnî ya hêza mezin derbas dibe: nelihevhatin tenê heke ew nikaribe bi kirêdar ve were girêdan tê bexşandin.

Girtinek ji aliyê hikûmetê ve bi tena serê xwe ne sûcê kirêgir e. Tevî vê yekê jî, dadgeh ji qebûlkirina parastinek rasterast a ji ber hêza mezin li dijî mecbûriyeta kirê bi xwe dudil bûne, ji ber ku erka dayîna kirêgir deynek pere ye û deynên pere kêm caran bi vî rengî têne bexşandin. Rêya herî guncaw derketiye holê ku Bend 6:258 BW ye, ku li jêr tê nîqaş kirin, ne hêza mezin.

Eger kirêgirek bi dilxwazî bêyî fermana hikûmetê xanê bigire, rewş hîn lawaztir dibe: kêmbûna dahatê wê demê nêzîkî rîska karsaziyê ya normal e, û her îdîayek ji bo sererastkirina kirê divê li gorî rewşê were nirxandin.

Hûn dikarin ji bo rewşên nepêşbînîkirî daxwaza kêmkirina kirêyê bikin?

Belê, û ev rêya ku Dadgeha Bilind piştrast kir e. Hem kirêgir û hem jî xwediyê milkê dikarin xala 6:258 BW bikar bînin dema ku krîzek berdewamiya kirêkirinê bêguherîn bêaqil dike. Daketineke aborî ya asayî bi gelemperî ji bo hesabê karsaz bi xwe ye, lê girtina ji hêla hikûmetê ve cûda ye: ew bûyerek derveyî, nepêşbînîkirî ye ku ti alîyan di peymanê de nirxa wê nedaye.

Dadgeh vê rêyê bi nermî, li gorî dîroka xwe ya qanûndanînê, bi kar tînin û tenê gava ku bandora wê li ser kirêgir girîng be, destwerdanê dikin. Ji bo peymanên kirêkirinê yên ku berî ku tedbîrên hikûmetê yên têkildar bikevin meriyetê hatine girêdan, rêbaza lêçûnên sabît a Dadgeha Bilind (vastelastenmethode) hesabek konkret dide: kirêya ku tê dayîn li gorî windakirina dahata kirêgir di dema girtinê de tê kêmkirin, û her piştgiriya hikûmetê (wek TVL) pêşî tê derxistin, û dezavantaja ku derdikeve holê, li gorî prensîba 50/50, di navbera xwediyê xanî û kirêgir de tê parvekirin.

Nimûneyek mînakî: kirêgirekî xaniyekî mêvanperweriyê ku kirêyek mehane ya sabît dide, dibîne ku di dema girtina ji aliyê hikûmetê ve hatî ferman kirin de, li gorî heman serdema salek berê, dahata kirêdar bi tundî kêm dibe. Piştgiriya hikûmetê jixwe beşek ji lêçûnên sabît ên kirêdar vedihewîne, tevî perçeyek ji kirê. Rêbaza lêçûnên sabît pêşî wê piştgiriyê ji kirêya peymanî derdixe, dûv re rêjeya windakirina dahatê li ser ya mayî bicîh tîne, û di dawiyê de encamê, bi gelemperî nîvê her yekê, di navbera xwediyê xanî û kirêdar de parve dike. Hejmarên rast her gav bi dahata we û piştgiriya ku we bi rastî wergirtiye ve girêdayî ne, ji ber vê yekê em ê hewceyê wan hejmaran bin da ku kêmbûnek ji bo rewşa we hesab bikin.

Ma hûn dikarin kêmasiyek di milkê kirêkirî de îdîa bikin?

Rêyeke cuda daxwazek ji bo kêmkirin an tezmînatê ye ji ber ku milk kêmasiyek heye: rewşek ku we ji kêfa ku we mafdar bû hêvî bikin mehrûm dike, wek xeletiyeke avakirinê, banê ku diherike, qalib, an jî nekarîna wergirtina destûra xebitandinê ji ber windabûna deriyê acîl.

Girtinek ji aliyê hikûmetê ve wekî kêmasiyek di milkê bi xwe de nayê hesibandin. Bazirganiya xirab ji ber ku xerîdar nikarin werin, dikeve nav rîska karsaziyê ya kirêdar bi xwe, nemaze li cihên ku avahî hîn jî dikare bi awayekî din were bikar anîn, mînakî ji bo radestkirin an wergirtinê.

Ma hîn jî mecbûr î ku karsaziya xwe bimeşînî (mecbûriyeta îstîsmarkirinê)?

Piraniya peymanên kirêkirina karsaziyê, dîsa bi gelemperî bi rêya rêziknameyên giştî yên ROZ, mecbûriyeta bikaranîna avahiyê "bi bandor, bi tevahî, bi rêkûpêk û bi şexsî" dihewîne. Ev mecbûriyeta xebitandinê dikare di rewşên taybetî de ji qanûnê bixwe jî derkeve.

Li cihê ku tedbîrek bi taybetî ferman dide ku avahiyên wekî cihên mêvanperweriyê, klûbên werzîş û fitnessê, sauna an karsaziyên wekhev werin girtin, kirêgirekî ku pabendî vê erkê nabe.

Hûn hîn jî mecbûr in ku rênimayên hikûmetê bişopînin, û wekî kardêr divê hûn cîhê kar ewle bihêlin; ev erk bi xwe dikare ji we bixwaze ku hûn karmendan nexin xetereya tenduristiyê. Xwediyê xanî nikare we neçar bike ku hûn li dijî her du mecbûriyetan bixebitin.

Tew li cihê ku kirêdar bi dilxwazî ji ber fikara karmend an xerîdaran xanê digire jî, îhtîmaleke mezin tune ku xwediyê xanî bi dozek ji bo performans, cezayek, an zirarê bi ser bikeve: maqûlbûn û erkê kirêdar bi xwe ji bo sînordarkirina zirarê li dijî dozek wusa dixebite.

Ma hûn dikarin li şûna ku bi tevahî bigirin, biguhezînin ser xwarina xwe ya ji bo birinê an radestkirinê?

Peymaneke kirêkirinê bi gelemperî karanînek destûrdar a taybetî destnîşan dike, û berhevkirin an radestkirin ne her gav wekî birêvebirina xwaringehekê ye. Bi awayekî hişk, guheztina wê modelê dikare bibe binpêkirina armanca lihevkirî, digel cezayê di xetereyê de.

Di pratîkê de ji bo xwediyê xanî zehmet e ku li dijî vê yekê derkeve. Kirêgirekî ku diçe berhevkirin an radestkirinê, tiştê ku erkê sînordarkirina zirarê hewce dike dike; heke kirêgir berevajî vê yekê bike û bihêle ku karsazî bêkar bimîne li şûna ku hin dahatên tê de ji bo dayîna kirê bihêle, îhtîmala ku xwediyê xanî gilî bike bêtir e.

Erka sînordarkirina zirara xwe li vir tê çi wateyê?

Divê her du alî jî zirara xwe bi qasî ku pêkan be sînordar bikin. Ev yek karanîna planên piştgiriyê yên hikûmetê yên berdest berî ku ji aliyê din were xwestin ku zirarê bide, dihewîne: kirêgirek ku wê piştgiriyê paşguh bike dê zehmettir bibîne ku kêmasiyê veguhezîne xwediyê xanî, û heman tişt berevajî vê jî derbas dibe ger xwediyê xanî tedbîrên alîkariyê yên maqûl paşguh bike.

Peymana kirêkirinê peymaneke girêdayî dimîne, lê di krîzeke bi vî rengî de em pêşniyar dikin ku berî ku hûn biçin dadgehê bi aliyê din re biaxivin. Kirêdar û xwediyê xanî bi gelemperî xwedî berjewendiyek hevpar in: kirêdar dahata wî kêmtir e dema ku lêçûnên xwediyê xanî bi xwe berdewam dikin, û heke karsazî têk biçe, tu kes sûd wernagire.

Encamek hevpar rêkeftineke demkî ye: beşek ji kirêyê dema ku tê dayîn tê dayîn, û mayî jî dema ku karsazî ji nû ve vebe an jî dahata kar baş bibe tê dayîn. Nehêlin ku nakokî bibe biryareke bilez; em kêfxweş in ku li ser vebijarkên ku li gorî rewşa we ne şîretan bidin we.

Pirsên pir pirsî

Girîng e ku peymana we kengî hatiye îmzekirin?

Belê. Rêbaza lêçûnên sabît ji bo peymanên kirêkirinê yên ku berî ku tedbîrên girtinê yên têkildar bikevin meriyetê, dihatin xebitandin, hate pêşxistin. Ger we peymana xwe piştî ku ew tedbîr hatin zanîn îmze kiribe, dadgeh kêmtir îhtîmal e ku qebûl bike ku girtin bi rastî ji bo we nepêşbînîkirî bû, û encam wê hingê bêtir bi gotinên taybetî yên peymana we ve girêdayî ye.

Ma kêmbûna kirê dikare paşê were vegerandin li şûna ku were nivîsandin?

Pir caran, erê. Li şûna kêmkirineke rasterast, xwediyê xanî û kirêdar dikarin li hev bikin ku kêmasî piştî ku dahat baş bibe, li beşên pêşerojê were zêdekirin. Ev yek peymana kirê û têkiliyê diparêze, û rê li ber hilgirtina zirarê ji aliyê her du aliyan ve digire heta ku karsazî ji nû ve vebe.

Ma ev çarçove tenê ji bo mêvanperwerî û firotanê derbas dibe?

Na. Sedema Dadgeha Bilind ji bo her kirêkirina avahiyên karsaziyê yên ku ji ber girtina bi fermana hikûmetê an bûyerek bi heman rengî tund û nepêşbînîkirî bandor bûne, derbas dibe. Ofîs û avahiyên din ên bazirganî dikarin li ser heman rêyê bisekinin, her çend encam hîn jî bi wê ve girêdayî ye ku her karsaziyek çawa bandor lê bûye.

Di kurteya

Peymanek kirêkirinê di dema krîzê de jî berdewam dike; pirs ev e ku gelo kirê, an jî mecbûriyeta xebitandinê, dikare were sererast kirin.
Hêza mezin kêm caran dayîna kirêyê bi xwe rewa dike; Bend 6:258 BW (rewşên nepêşbînîkirî) rêya ku di pratîkê de kar kiriye ye.
Piştî biryara Dadgeha Bilind a 24ê Kanûna Pêşîn a 2021an (ECLI:NL:HR:2021:1974), girtina ji aliyê hikûmetê ve dikare kêmkirina kirêyê li gorî rêbaza lêçûnên sabît rewa bike, bi gelemperî dezavantajê 50/50 dabeş dike.
Girtineke ji aliyê hikûmetê ve ne kêmasiyeke di milkê de ye, û girtina bi dilxwazî ji fermaneke ku divê hûn pêbendî wê bibin tundtir tê nirxandin.
Divê her du alî jî windahiyên xwe sînordar bikin, di nav de bi karanîna piştgiriya hikûmetê ya berdest, berî ku wê veguhezînin ser aliyê din.