Berê û Îpotek: Kî Dikare Xanî Biparêze?

Jihevketin an jî berdan bêyî ku îpotek li ser wê daliqandî be, têra xwe dijwar e. Li Holandayê, piraniya hev-xwediyên milkê "bi hev re û cuda" berpirsiyar in, ev tê vê wateyê ku bank dikare ji bo tevahiya dravdanê li her yek ji we bişopîne heya ku deyndar navekî eşkere bike. Derketin vê berpirsiyariyê bi dawî nake, û biryarên ku hûn niha didin dê bandorê li krediya we, bac û şiyana we ya kirîna dîsa bikin. Ger zarok di nav de bin, aramî û dem tebeqeyek din a lezgîniyê zêde dikin.

Mizgîniya baş: rêyek zelal heye. Çi yek ji şirîkan xanî biparêze, hûn bifroşin, an jî hûn ji bo demekê hev-xwedî bimînin, pêvajo gavên pratîkî dişopîne - piştrast bikin ka hûn çawa xwediyê xanî ne û kîjan rejîma milkê zewacê derbas dibe, nirxandinek bistînin, sermaye (overwaarde) an kêmasiyê (restschuld) hesab bikin, li ser kirînek dadperwer li hev bikin, erêkirina deyndêr ji bo berdana şirîkê din misoger bikin, belgeya dabeşkirinê ya noterê derbas bikin, û encamên bacê (kêmkirina faîzê, rêziknameya bacê, NHG) birêve bibin. Peymanên nivîskî û rêza rast rîsk û lêçûn kêm dikin.

Ev rêber gav bi gav vebijark û erkên we yên li gorî qanûna Hollandî nîşanî we dide: xwedîtî û berpirsiyarî, hilbijartina rêyekê (kirîn, firotin, an hev-xwedîtiya demkî), hesabkirina hejmaran, erzanbûn û pêdiviyên deyndêr, çalakiyên noterê, xalên bacê, birêvebirina dema navberê, çi bikin ger hevkarî têk biçe, rewşên taybetî (NHG, sermayeya neyînî, zêdekirina hevparek nû), demên diyarkirî, lêçûn, belge, û kengê alîkariya qanûnî bigerin. Werin em dest pê bikin.

Gava 1. Piştrast bike ka tu çawa xwediyê xanî yî û kîjan qanûna milkê zewacê derbas dibe

Di pirsa ex-and-the-mortgage de - kî xanî digire - piştrast bikin ka kî li ser belgeya sernavê ye û kîjan rejîma mal û milkê zewacê derbas dibe. Hevjînên zewicî an qeydkirî piştî 1ê Çileya 2018an di bin hevpariya milkê ya bi sînor de ne heya ku peymanek pêşzewacê tiştekî din nebêje; zewacên zûtir an biyanî dikarin cûda bibin. Ger we li derveyî welat zewicî be, dibe ku qanûna zewacê ya Hollandî neyê sepandin - ji noterê qanûna sivîl bipirsin ku rejîma rêveberiyê saz bike.

Gav 2. Nexşeya îpoteka xwe, sîgorta û berpirsiyariyên xwe (berpirsiyariya hevbeş û çendalî, NHG) nîşan bide.

Berî ku hûn biryar bidin ka kî xanî digire, wêneyek zelal a erkên xwe yên heyî bistînin. Li Holandayê, deynwergirên hevbeş "bi hev re û cuda" berpirsiyar in heya ku deyndar bi fermî navekî eşkere neke. Niha daneyên hişk berhev bikin da ku danûstandin û axaftinên deyndar li ser rastiyan bin, ne li ser texmînan.

• Bingehên bingehîn ên morgicê: Bîlançoya niha, rêjeya faîzê, roja bidawîbûna rêjeya sabît, û navên li ser belgeya îpotekê/qerzê.
• Mercên deyndêr: Ji bo berdana berê banka we çi hewce dike (testkirina dahatê, belge, dem); daxwaza daxuyaniyek nû û şertên orîjînal bikin.
• Kontrolkirina NHG: Piştrast bike ka deyn Garantiya Morgaja Neteweyî heye an na; di hin mercan de NHG dikare piştî firotanê deynê mayî bibaxşîne.
• Sîgortayên girêdayî: Sîgortaya jiyanê ya demkî ya bi morgêjê ve girêdayî (sûdmend, xwedîtî, vegirtin) ji bo ku li gorî rewşa nû be, binirxînin û nûve bikin.

Gava 3. Rêya xwe hilbijêrin: bikirin, bifroşin, an jî bi demkî hev-xwedî bimînin

Bi hebûna rastiyan di dest de, biryar bidin ka hûn çawa bersiva pirsa "berê xanî û îpotekê" bidin - kî xanî digire - bi hevsengkirina hewcedariyên xanî, sermaye û rastiya deynker. Di pratîka Hollandî de, sê rê hema hema her dozê vedihewînin. Pragmatîk bin: heya ku kirîn an firotin temam bibe, hûn herdu jî bi hev re û bi hev re berpirsiyar dimînin, bêyî ku kî li wir dijî.

• Kirîn/wergirtin: Yek ji şirîkan xanî diparêze. Banke erzanbûna xanî diceribîne û, ger were pejirandin, yê din bi rêya belgeyeke parvekirina noterê ji berpirsiyariyê azad dike. Kirîna xanî bi gelemperî li gorî para her şirîkê ji sermayeyê (overwaarde) ye. Li bendê bin ku lêçûnên nirxandin, noter, şêwirmend û rêveberiya bankê hebin; dibe ku hûn hewce bikin ku morgicê zêde bikin.

• Xaniyê bifroşin: Pêşî îpotek tê dayîn; hûn li gorî peymana xwe qezenc an deynê mayî (restschuld) parve dikin. Bi NHG re, deynê mayî dikare di bin mercan de were bexşandin. Divê her du xwedan razî bibin; heke yek ji wan hevkariyê neke, navbeynkarî an dadgehê bikar bînin.

• Hevxwedîtiya demkî: Herdu jî li ser sernavê milkê û deynê dimînin. Li ser dagirkirin, dravdan, demjimêr û tetikên derketinê peymanên zelal destnîşan bikin. Ev xeternak e, pir caran gavên pêşiyê asteng dike, û deyndar dikare ji bo dravdanên ji dest çûne li dû her duyan biçe.

Gava 4. Nirxandinek bistînin û sermaye an deyn (overwaarde an restschuld) hesab bikin

Nirxek parastinê ji bo her kirîn an firotinê bingeha nirxa WOZ e. Ji bo danûstandinan hûn dikarin li nirxa WOZ binêrin, lê deyndêr û noter bi gelemperî bi nirxandinek dawî (taxatie) dixebitin. Vê hejmarê li hember daxuyaniya herî dawî ya deyndêr bikar bînin da ku hesab bikin ka sermayeya we (overwaarde) an kêmasiyek (restschuld) heye.

• Nirxandinek siparîş bikin: Bacek nû komîsyon bike; WOZ tenê ji bo axaftinên destpêkê bikar bîne.
• Hejmarek xelatê bistînin: Ji banka xwe daxwaza mîqdara niha ya morgicê bike; heta berdanê hûn herdu jî berpirsiyar dimînin.
• Hejmaran binivîse:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• Wekheviya neyînî: Li hev bikin ka hûn çawa dikarin perçeyên mayî parve bikin; bi NHG re, heke şert werin bicîhanîn, deynê mayî dikare piştî firotanê were bexşandin.
• Wê tomar bike: Nirxandin û hesaban ji bo peymana çareseriyê û dosyaya noterê xwe biparêzin.

Gava 5. Mîqdara kirînê û şertên çareseriyê hesab bikin

Li vir e ku "berê û îpotek: kî xanî digire?" dibe hejmarek û planek. Di pratîka Hollandî de, heke yek ji hevparan xanî bigire, ew para sermayeya yê din dikire (overwaarde); li cihê ku kêmasiyek hebe (restschuld), hûn li hev dikin ka meriv çawa wê parve dike. Her şertek bi nivîskî binivîse da ku ji nakokiyên paşê dûr bikevin.

• Hesabkirina bingehîn: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (bi gelemperî 50/50 heya ku peymana pêşzewacê/hevpariyê/hevjîniyê tiştekî din nebêje).
• Wekheviya neyînî: Li hev bikin ka meriv çawa her yekê dabeş dike restschuld; bi NHG re, deynê mayî dikare piştî firotanê di bin hin mercan de were bexşandin.
• Dem û fînanse: Kirîna kirînê bi naqd an jî bi rêya morgicê ya zêdekirî bidin; li cem noter li ser belgeya dabeşkirinê li hev bikin û dravdanê bi berdana hevparê veqetiyayî ji aliyê deyndêr ve ve girêdin.
• Kî çi dide: Mesrefên nirxandin, rêveberiya bankê, şêwirmend û noterê dabeş bikin; dîroka dagirkirin/mifteyê destnîşan bikin û her sîgortaya jiyanê ya demkî ya girêdayî nûve bikin.

Gava 6. Ji bo veguhestin an deynek nû, erzanbûn û pejirandina deyndêr kontrol bikin

Berî ku kesek xanî bihêle, divê deyndêrê we razî bibe ku îpotekê veguhezîne navekî an jî qerzek nû bide. Ev nirxandin nîşan dide serlêdana morgicê ya nû, û dahata berdest a piştî veqetandinê bi gelemperî hêza we ya deynkirinê kêm dike. Heta ku bank bi fermî hevjînê ku diçe berde, hûn herdu jî bi hev re û bi awayekî ciddî berpirsiyar dimînin. Ger derfet kêm be, hûn dikarin hevjînek nû li belgeyê zêde bikin - bala xwe bidinê ku hûn hingê bi hev re dibin berpirsiyar.

• Tiştê ku deyndar dinirxînin: Qîmeta krediyê û dahat ji bo dayîna tevahiya deynê bi tena serê xwe.
• Belgeyên bingehîn: Peymana jinberdanê/veqetandinê, daxuyaniya kardêr, daxuyaniya salane ya herî dawî, û daxuyaniya îpotekê ya heyî.
• Texmînî: Nirxandina dawî (bacatie) ji bo îspatkirina nirxa bazarê û sermayeyê.
• Rewşa NHG: Ger pêkan be, şert û mercan piştrast bikin; ev dikare ji bo senaryoyên kêmasiyê girîng be.
• Encamên gengaz: Pesendkirin bi berdanê bi rêya belgeya noterê ya dabeşkirinê - an redkirin, di vê rewşê de bi şertên zelal bifroşin an jî hev-xwedîyên demkî bimînin.

Gava 7. Peymanan bi nivîskî binivîsin (peymana jinberdanê an peymana veqetandinê)

Her peymanekê li ser kaxezê binivîse. Deyndêr û noter pişta xwe bi peymanek îmzekirî ve girêdidin. peymana jinberdanê an peymana veqetandinê dema nirxandina desteserkirin û berdana îpotekê. Nivîsandina wê bendewariyan li hev tîne, bingehek zelal dide banka we, û dibe alîkar ku paşê nakokiyên biha pêşî lê were girtin.

• Netîce: kî xanî digire an difiroşe.
• Termên: kirîn/zêdekirina pereyan an dabeşkirina mayî ya xanî; roja dayînê; kî xercê îpotek/sîgorta/xercên xizmetguzariyê/temîrkirinê dide; dagirkirin/mifte; lêçûn (nirxandin, noter); navbeynkarî/benda xwerû bi demên dawî.

Gava 8. Veguhestina xwedîtiyê: rakirina berpirsiyariya hevbeş û belgeya dabeşkirinê li cem noter

Dema ku deyndêrê we qebûl bike ku navekî eşkere bike, veguhestin li cem noterê qanûna sivîl çêdibe. Noter belgeya dabeşkirinê û, ger hewce bike, belgeya morgicê ya nû an sererastkirî dinivîse. Îmzekirina van belgeyan hem tomar dike ka kî xanî distîne û hem jî, ya girîng, rakirina berpirsiyariya hevbeş û çendalî saz dike dema ku qeydkirina deynê morgicê nû dike.

• Pevçûn: Pesendkirina deyndêr û peymana we ya îmzekirî ya jinberdan/veqetandinê bi kirîn û dabeşkirina lêçûnê.
• Îmzekirin: Belgeya dabeşkirinê; û belgeyeke morgicê ya nû/zêdekirî ger kirînê fînanse bike. Hevkarekî nû hev-îmze dike û dibe berpirsiyarê hevbeş.
• Berhevgirtinî: Noter piştî qedandinê kirîn û lêçûnên lihevkirî destnîşan dike.
• Tesîr: Piştî noterêkirinê û azadkirina deyndêr, şirîkê çûyî ji deynê tê derxistin; şirîkê mayî ji wê rojê pê ve bi tevahî berpirsiyar e.

Gava 9. Bac û feydeyan birêve bibin (kêmkirina faîzê, rêziknameyên bacê, deynê mayî)

Bac dikarin bersiva pirsa "berê û xanî: kî dikare xanî bihêle?" bi berjewendiya we biguherînin - an na. Zû plan bikin da ku kirîn, firotin, an desteserkirin kêmkirina faîza xanîya we nexe xeterê an jî dema ku hûn dîsa bikirin we bi surprîzan re nehêlin.

• Daxistina berjewendiya mortgage (eigenwoning): Ev ji bo deynê kirîna xaniyê we yê şexsî derbas dibe. Ev deyn şexsî ye û nayê veguheztin; divê her beşek "nû" piştî desteserkirinê annûîtî/xêzik be da ku kêmkirin bimîne (qaîdeyên piştî 2013-an).

• Bijleenregeling (bikaranîna wekheviyê): Eger hûn bi pereyê zêde bifroşin û paşê bikirin, neveberhênana ji nû ve ya wê sermayeyê dikare kêmkirina faîzê ya pêşerojê sînordar bike. Sermayeyê û tiştê ku her hevkar distîne belge bikin.

• Deyna mayî (restschuld): Eger dahata firotanê deynê nagire nav xwe, hûn bi hev re berpirsiyar in. Bi NHG re, mayî dikare di bin hin mercan de were bexşandin; wekî din, li ser muameleya bacê û vegerandina deynê bi şêwirmendek darayî re nîqaş bikin.

• Delîlên xwe biparêzin: Nirxandinê, daxuyaniyên deyndêr û peymana îmzekirî hilînin; hûn ê ji bo vegera baca xwe û ji bo îsbatkirina îdîayên kêmkirina faîzê hewceyê wan bin.

Gava 10. Serdema navberê (dravdan, dagirkirin û rîsk) birêve bibin

Heta ku deyndêr îmze bike û noter belgeya dabeşkirinê tomar bike, hûn herdu jî bi hev re û bi awayekî cuda berpirsiyar dimînin. Demkî wekî projeyekê bihesibînin: pêşî li windakirina dravdanan bigirin, ji nakokiyên nû dûr bisekinin, û milkê ku hûn ê bifroşin an veguhezînin biparêzin. Rêzikên kurt û pratîkî li ser kaxezê binivîsin û pê ve girêdayî bin.

• Payment: Kî fatûreyên îpotekê, sîgortayê, bacê, xizmetguzarî û tamîrê dide—heta kengê.
• Dagirbûn/kilît: Kî li wir dijî, qaîdeyên gihîştinê, dîtin (eger tê firotin), û tarîxek zelal a barkirinê.
• Biryar: Bêyî razîbûna nivîskî lêçûnên mezin an guhertinên bihayê (eger werin firotin) çênabin.
• Kontrolkirina rîskê: Sîgortayan çalak bihêlin, xwendin/kêmasiyên pîvanê belge bikin, û ji bo şopandina peymanan bi nivîskî ragihînin.

Gava 11. Ger hevkarî têk biçe, navbeynkarî an vebijarkên dadgehê bi kar bînin

Eger danûstandin rawestin, berî ku nedana drav zirarê bide herduyan jî tevbigerin. Bi navbeynkariyê dest pê bikin da ku hejmaran (nirxandin, sermaye, dravdan) veguherînin pabendbûnên zelal ên li ser firotin an kirînê, dagirkirin, demên dawî û planeke yedek. Ger ev bi ser nekeve, bi gavên qanûnî yên hedefgirtî gav bavêjin.

• Pêşîn navbeynkarî: Zûtir, erzantir, û we di bin kontrolê de dihêle; hemû peymanan tomar bikin.
• Destûra firotanê ya dadgehê: Eger yê te yê berê hevkariyê neke, parêzerek dikare ji dadgehê destûr bixwaze ku bêyî razîbûna wî bifiroşe.
• Krediya xwe biparêzin: Heta ku kirîn an firotin temam bibe, hûn bi hevbeşî û cuda berpirsiyar dimînin; dravdanên xwe rojane bihêlin.

Gava 12. Rewşên taybet: NHG, sermayeya neyînî, an zêdekirina hevparê nû

Hin dozên berbelav dikarin ji her tiştî bêtir biryar bidin ka "berê û îpotek: kî xanî digire?". Zû kontrol bikin ka NHG derbas dibe, gelo hûn bi sermayeya neyînî re rû bi rû ne, û gelo şirîkek nû dê tevlî îpotekê bibe. Her yek ji wan bandorên cuda yên deyndêr, noter û çareseriyê hene - berî ku hûn kirînê danûstandin bikin, wan plan bikin.

• NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Bergiriyê piştrast bike. Ger firotan deynek mayî bihêle, NHG dikare di bin hin mercan de lê bibaxşîne; dravdan heta çareseriyê rojane bihêle.
• Sermayeya neyînî (mayînde): Li ser dabeşkirina rêjeyî ya kêmasiyê li hev bikin. Ger yek bimîne, belge bikin ka hevkarê ku diçe çawa para xwe ya kêmbûna nirxê çareser dike.
• Hevkarekî nû lê zêde bike: Ew bi hev re belgeya îpotekê îmze dikin û bi hev re berpirsiyar dibin. Banke erzanbûna xwe ji nû ve dinirxîne; noter belgeya tapû û belgeya îpotekê nû dike.

Gava 13. Dem, lêçûn û belgeyên ku hûn ê hewce bikin

Li bendê bin ku pêvajoyek pratîkî û qonax bi qonax hebe: nirxandin, biryara deyndêr, û temamkirina noterê. Ji bo parastina her du dosyayên krediyê, dravdan di seranserê demê de rojane bihêlin. Di rewşên hêsan de, sazkirina her tiştî bi gelemperî nêzîkî du mehan digire; dahata tevlihev, sermayeya neyînî, an ne-hevkarî dikare vê yekê dirêj bike.

• Demjimêra tîpîk: Nirxandin û amadekirina dosyayê → nirxandina deyndêr û biryara berdanê → îmzekirina noterê (peymana dabeşkirinê û her îpotekeke nû). Pir caran di ±2 mehan de tê temamkirin, lê li gorî rewşê diguhere.

• Mesrefên hevpar:

  • Nirxandin (bac)
  • Xerca rêveberiya bankê (berdan/ji nû ve mortgajkirin)
  • Noter (belgeya dabeşkirinê; belgeya îpotekê ger pêwîst be)
  • Xerca şêwirmendan (îpotek/darayî)
  • Bixwe: navbeynkarî/yasayî eger hevkarî bi ser nekeve

• Belgeyên bingehîn:

  • Peymana jinberdanê/veqetandinê û şertên dabeşkirina sermayeyê
  • Daxuyaniya/mercên morgicê yên heyî
  • delîl hatina (daxuyaniya kardêr û/an daxuyaniya salane)
  • Rapora nirxandina dawî (taxatie)
  • Piştrastkirina NHG (heke hebe)

Gava 14. Kengê li Hollanda alîkariya hiqûqî bistînin

Dema ku hevkarî têk diçe an jî xetere zêde ne, parêzerekî Holandî bigirin. Tedbîrên tîpîk: nakokiya li ser kirîn/overwaarde an jî restschuld, redkirina firotin an îmzekirina kaxezên deyndêr/noter, rejîmên tevlihev (pêşzewac, zewaca biyaniyan), nakokiyên li ser kesê ku dikare li malê bimîne, pirsgirêkên NHG/sermayeya neyînî, an jî nekarîna dayîna drav a lezgîn. Parêzerek dikare şert û mercan fermî bike, destûra dadgehê ji bo firotinê bixwaze an jî demên dawîn destnîşan bike, û we ji rîskên berpirsiyariya hevbeş û çend-carî biparêze.

Takeaways Key

Kî xanî diparêze, ev çar rêbaz hene: rejîma xwedîtiyê/zewaca we, hesabkirina sermayeyê, erzanbûna deyndêr û hevkariyê. Heta ku bank navekî eşkere neke, her du jî bi hev re û bi awayekî cuda berpirsiyar dimînin. Rêzkirinek zelal - nirxandin, şertên çareseriyê, pejirandina deyndêr, noter - rewşa we ya krediyê û bacê diparêze.

• Çarçoveya yasayî piştrast bike: Belgeya milkê û rejîma zewacê (zewac/hevpariya qeydkirî/peymana pêşzewacî/zewaca biyaniyan).
• Xetere û bergiriyên nexşeyê: Agahiyên morgicê, berpirsiyariya hevbeş, sîgortayên girêdayî, û rewşa NHG.
• Rêyê hilbijêre: Kirîn, firotin, an hev-xwedîtîya demkî - li ser bingeha nirxandinek heyî û overwarde/restschuld.
• Pêşî li ser kaxezê binivîse: Mercên di peymaneke îmzekirî de binivîsîne; paşê erêkirina deyndêr misoger bike û belgeya dabeşkirinê ya noter ji bo rakirina berpirsiyariyê bişîne.
• Bacan temaşe bikin: Kêmkirina faîzê şexsî ye; bijleenregeling û qaîdeyên NHG li ser deynê mayî bifikirin.
• Ger asê bimîne: Navbeynkarî an dadgehê bi kar bînin; dravdanan rojane bihêlin. Demên asayî nêzîkî du meh in.

Pêdivîya te bi piştgiriyeke yasayî ya li gor daxwazê ​​li Holendî heye? Bi tîmê re bipeyivî li Law & More.